2025 부동산 보유세 계산 계산기 활용법

2025 부동산 보유세 완벽 정리! 재산세·종합부동산세 계산 구조, 공제 항목, 절세 전략, 그리고 최신 보유세 계산기 활용법까지 알아보세요.

 

부동산을 가지고 있다면 매년 빠질 수 없는 숙제가 있죠. 바로 ‘보유세(재산세 + 종합부동산세)’입니다. 요즘은 부동산 가격보다 세금 구조가 더 중요하다는 말이 나올 정도로, 보유세는 실거주자든 투자자든 모두에게 큰 영향을 주는 요소입니다.

 

✅ 보유세의 기본 구조
✅ 재산세와 종부세의 차이
✅ 2025년 계산 방식과 공제 항목
✅ 절세 전략
✅ 보유세 계산기 활용법

보유세란?

보유세는 부동산을 소유한 사람에게 매년 부과되는 세금입니다. 크게 두 가지로 구성돼요.

구분	재산세	종합부동산세(종부세)
과세 주체	지방자치단체	국세청
과세 기준일	매년 6월 1일	매년 6월 1일
납부 시기	7월, 9월 (2회 분할)	12월 (1회 납부)
과세 기준	개별 공시가격 × 공정시장가액비율	전체 주택 합산 공시가격에서 공제 후 산출
특징	모든 부동산에 부과	일정 기준 초과 시 추가 부과

📍 참고:
보유세의 핵심은 “얼마짜리 부동산을 얼마나 오래, 몇 채 가지고 있느냐”에 따라 달라진다는 점이에요. 따라서 공시가격·보유기간·주택 수·거주 여부가 모두 중요한 변수입니다.

2025년 재산세·종부세 계산 구조

① 재산세 계산 흐름

1. 공시가격 × 공정시장가액비율 (현재 60%)
2. 과세표준 구간별 세율 적용 (0.1~0.4%)
3. 세액 산출 → 지방교육세 등 부가세 포함

② 종합부동산세 계산 흐름

1. 보유 주택 공시가격 합산
2. 1세대 1주택: 9억 원 공제 / 다주택자: 6억 원 공제
3. 공정시장가액비율(2025년 80%) 적용
4. 과세표준 × 누진세율(0.5~6.0%) 적용
5. 연령·보유기간 세액공제 반영
6. 세부담상한 적용 (직전년도 세액 대비 150% 한도)

🧾 예시
서울의 공시가격 13억 원짜리 아파트 1채를 10년 이상 보유한 1세대 1주택자의 경우, 장기보유특별공제와 고령자공제를 모두 적용하면 보유세가 약 100만 원 수준까지 감소합니다.

실수요자 vs 다주택자 세금 차이

구분	1세대 1주택자	다주택자
종부세 공제금액	9억 원	6억 원
공정시장가액비율	80%	동일
중과 여부	없음	조정대상지역 내 2주택 이상 중과 가능
공제·감면	장기보유·고령자 세액공제 가능	일부 제한
절세 포인트	장기보유특별공제, 공제 중복 활용	명의분산·증여·매도 시점 전략 필요

👉 즉, 실수요자는 공제 혜택이 많고 세부담 완화 여지가 크지만, 다주택자는 조정지역·세율구간에 따라 부담이 급증할 수 있습니다.

보유세 계산기 활용법

공식 계산식만으로는 세부담을 정확히 예측하기 어렵습니다. 그래서 국세청·KB부동산·민간 계산기를 활용하면 훨씬 편리합니다.

✅ 추천 보유세 계산기

1. 국세청 홈택스 종부세 계산 서비스
   (2025년 종부세율, 공제항목, 세부담상한 자동 반영)
2. EZB 부동산 보유세 계산기
   (재산세+종부세 통합 계산, 공동명의 반영 가능)
3. 네이버 부동산 세금 계산기
   → 공시가격·보유기간·실거주 여부 입력으로 대략적인 세액 확인 가능

💡 활용 팁

• 6월 1일 기준으로 주택을 보유 중인 사람만 대상이에요.
• 공시가격, 주택 수, 거주 여부, 나이 등을 정확히 입력해야 실제 세액에 가깝게 계산됩니다.
• 계산 결과는 참고용이며, 실제 고지 금액은 세법 개정이나 조례에 따라 달라질 수 있습니다.

절세 전략 한눈에 보기

항목	절세 방법	비고
장기보유특별공제	10년 이상 보유 시 최대 80% 공제	실거주 시 효과 극대화
고령자 세액공제	만 60세 이상 최대 40% 공제	보유기간 중복 적용 가능
명의 분산	부부 공동명의로 세부담 분산	종부세 누진 완화
매도 시점 조절	과세기준일(6월 1일) 이전 매도	세부담 회피 가능
임대사업자 등록	일정 요건 시 세금 감면	단, 제도 변경 수시 확인 필요

📍 팁:
공시가격 하락이 세금 인하로 바로 이어지진 않습니다. 공정시장가액비율·세율·공제 구조가 함께 고려되므로, 단순히 “가격 떨어졌으니 세금 줄겠지”라는 생각은 금물이에요.

요약 정리

✅ 보유세 = 재산세(지방세) + 종부세(국세)
✅ 과세 기준일은 매년 6월 1일
✅ 1세대 1주택자는 공제·감면 혜택 많음
✅ 다주택자는 조정대상지역 여부에 따라 중과 가능
✅ 계산기는 참고용! 실제 고지는 세법 개정 후 확정
✅ 절세 핵심: 장기보유 + 거주요건 + 명의분산 전략

 

 

보유세는 매년 반복되는 세금이지만, 그 구조를 이해하면 불필요한 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 단순히 계산기에 수치만 넣지 말고, 왜 이만큼 나오는지 구조를 이해하는 게 진짜 절세의 시작이에요.

 

공시가격 확인부터 공제항목, 납부 시기까지 올해도 미리 점검하시고, 합리적인 부동산 관리 하시길 바랍니다.

📍정확한 세율·공제 기준은 '국세청 홈택스' 또는 '행정안전부 지방세포털'에서 반드시 확인하세요!

최신 정보 더보기

내 중위소득 확인방법 (120% 이하 가구 건강보험료 기준 정리)

신용회복 신청 자격 제외 대상 확인 빠르게 체크하는 법

소상공인 자영업자 새출발기금 지원 신청 방법